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小区地下车位所有权究竟归谁?

一小区业委会和前物业对?#31455;?#22530;

2019-07-15 00:07

金山网讯 【缘起】

69个停车位权属起纠纷

位于市区黄山路66号的中浩国际广场小区,2011年建?#23665;?#20184;后,地下车库停车位以最高11万元/个的价格向业主出售。2016年1月,中浩国际广场业主委员会成立后,以开发商所聘物业服务企业中浩物业镇江分公司在前期物业服务中存在许多问题为由,与其解除协议,另聘新的物业公司。同年5月,中浩物业镇江分公司撤出,小区未售出地下停车位被业主委员会“收回”。2018年3月,业主委员会决定将这部分停车位向无车位的业主出租,每车位年租金500元。

此举遭到中浩物业镇江分公司的反对。该公司称,2016年3月,中浩国际广场的开发商已将中浩国际广场地下剩余69个停车位的使用权转让给自己。因此,这些停车位的所有权应归其所有,而不属于中浩国际广场全体业主所有,中浩国际业委会未经其同意擅自将地下车库车位出租并收取车位租金,侵害了自己的合法权益。双方交涉未果,中浩物业镇江分公司将中浩国际业委会诉至法院。

【焦点】

小区地下车位属于谁?

庭审现场,双方各执一词。原告认为,其一,由房产登记管理部门出具的《房屋面积测绘成果报告书》显示,中浩国际广场地下室建筑面积10574.94平方米,分摊1779.64平方米,属于开发公司的自有面积为8795.30平方米。其二,与业主签订的《商品房买卖合同》附件二明确记载地下室分摊组成为消防水池、水泵房、水表间、变配电间,未包含地下车位;附件四记载该房屋所在建筑区划内地下车库/车位及地下室建筑,系具有独立使用功能的独立建筑空间,并不属于地上建筑的必要附属设施。明确约定停车位买受人应与出卖人另行签署转让、租用或其他有偿使用协议并支?#37117;?#27454;。其三,原京口区物价局出具的核定中浩国际商品房销售价格的通知,表明地下停车位的权利人为开发商。

对原告的说法,被告一一反驳称,其一,《江苏省物业管理条例》第62条第2款规定?#33322;?#35774;单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。但本案的第三人(开发商)并未公?#31455;?#20135;权证明文件,业主购买车位也没有拿到正式发?#20445;?#22240;此,被告认为建设单位出售车库车位的做法违反法规。其二,商品房买卖合同是一份格式合同,有关地下停车位记载的内容是第三人的自说自话,双方签订时处于?#40644;?#31561;的地位,据此不能证明地下车位车库的产权属第三人所?#23567;?#20854;三,房屋面积测绘报告不是产权证明,对分摊面积之外的面积是第三人的,还是小区业主共有并没有表态。其?#27169;?#21407;京口区物价局出具的核定商品房销售价格通知,违反了行政机关属地管辖的规定,应认定为无效。

被告在法庭上表示,如果第三人无证据证明地下车库车位的建设成本未纳入商品房建设成本,就可以认定地下车库车位作为公配设施的建设成本已经纳入商品房成本中,业主购买商品房的房价中已包含公配设施所发生的费用。还有,开发商声称其拥有所有权的地下车库车位,有没有和地上建筑的商品房一起参与分摊土地使用面积,如果开发?#22530;?#26377;分摊土地使用面积,则不能享有该土地上建筑物的所有权。

经过两个小时的庭审,法院宣布休庭,择日宣?#23567;?/p>

?#31455;?#28857;】

法律模糊导致权属之争

这起官司提出了一个牵动众人神经的问题:小区车位究竟是属于全体业主所有,还是属于开发商所有?

物业行政主管部门相关负责人表示,目前我国法律对于地下停车位的归属并没有明确的规定。因为“上位法”没有明确,他们遇到此类纠?#36164;?#20063;十分“纠结”。

记者了解到,《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租?#30830;?#24335;约定。”但法?#25797;?#26377;明确在当事人无约定或约定不成时车位、车库的权属,这导致?#23548;?#20013;纠纷不断。

有不愿透露姓名的法?#23665;?#20154;士认为,判定非人防车库所有权的归属问题,一要看公摊,如果地下停车库的面积被计入了公摊面积,那么其产权应当归业主所?#23567;J导?#25805;作中,可看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等,如某小区的土地使用权面积等于分摊面积,则说明小区土地使用权归全体业主所有,作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所?#23567;?#20108;要看成本,看小区地下车库的建设成本是否已纳入商品房的成本,当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其房屋销售收益?#20445;?#20854;产权属于开发商,反之,属于购房者共?#23567;?/p>

责任编辑:董礼

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